新LPR报价出炉!房贷利率换锚下限敲定,未来楼市怎么走?

  • 时间:2019-09-20 17:43 编辑:@小木 来源:石家庄房产网 阅读:1925
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摘要:9月20日,最新一期贷款市场报价利率(LPR)报价出炉,1年期LPR报4.20%,较上一次下调5基点,5年期以上LPR为4.85%,与上次持平。在分析人士看来,本次5年期报价水平不变,也就意味着房贷新下限正式确定,10月8日房贷新政正式实施时,已试

9月20日,最新一期贷款市场报价利率(LPR)报价出炉,1年期LPR报4。20%,较上一次下调5基点,5年期以上LPR为4。85%,与上次持平。在分析人士看来,本次5年期报价水平不变,也就意味着房贷新下限正式确定,10月8日房贷新政正式实施时,已试点的银行加点数大概率保持稳定。另外,后续LPR仍存下行的可能,四季度政策利率有调降的空间和必要,市场针对首套房贷利率或有宽松的趋势。

本次1年期LPR微降符合市场预期

9月20日,全国银行间同业拆借中心公布最新一期LPR报价,1年期LPR报4.20%,较上一次下调5基点。8月20日公布的首次LPR报价1年期LPR为4.25%。

此前,8月17日,央行宣布改革完善LPR形成机制,报价方式改为按照公开市场操作利率(中期借贷便利MLF利率)加点形成。报价频率为每月报价一次。

9月17日,承载着降息期盼的MLF操作悬念揭晓,当天2650亿元MLF到期,央行缩量续作2000亿元,但保持3.3%利率不变。江海证券资产管理投资部研究主管吉灵浩指出,在通胀、汇率、房地产调控等压力的制约下,本次MLF利率未变或是央行不想向市场传达过于宽松的货币政策信号。

值得注意的是,近期市场对于降息期盼强烈,MLF利率调降预期落空,市场将目光聚焦于9月20日出炉的LPR第二次报价。

关于1年期LPR调降的原因,吉灵浩表示,因为目前银行贷款利率直接和LPR挂钩,通过降低LPR利率来引导实体融资成本下降是最为直接也是最为有效的。中国民生银行首席研究员温彬表示,此前9月16日,央行全面降准0.5个百分点,8000亿元长期、低成本资金释放使银行负债成本下降,令银行报价点差部分缩减5个基点,进而带动资产端LPR定价走低。

苏宁金融研究院研究员陶金指出,当前银行风险偏好降低,对高风险资产存在较明显惜贷情绪,会在边际上对LPR对应的大型央企等低风险资产加大投放力度,加之此前的降准降低了银行资金成本,近期逆回购、MLF等操作也保证了银行流动性,银行有动力进行更充分的竞争。因此,即使MLF不降,LPR存在略微下降的空间。另外,房贷利率将在10月与LPR挂钩,因而在房地产调控保持严格的背景下,此次LPR下降的空间本身便是较小的。

房贷新下限正式确定

最新一期LPR报价中,5年期以上LPR为4。85%,与上次持平。5年以上贷款大部分是房贷,分析人士指出,5年期的LPR数据未变,表明在当前房地产市场调控背景下,通过稳定房贷利率防止房价过快上涨,不过后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。

8月25日,央行发布公告称,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。多家银行对北京商报记者表示,目前该行住房按揭贷款报价已采取LRP加点方式,其中北京地区个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55基点,二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105基点。其中1个基点是0。01%。按5年期以上LPR利率为4。85%计算,首套房贷款利率应不低于5。4%;二套房不低于5。9%。

本次5年期报价水平不变,也就意味着10月8日房贷新政正式实施时,已试点的银行加点数大概率保持稳定。9月最新报价中,5年期LPR数据为4。85%,从后续的趋势上看,存在下行的可能。原因在于全面降准政策下货币环境更加趋于宽松,这对于后续流动性的增加以及银行贷款利率下行有一定的好处。同时,当前全球市场普遍降息,包括美国实行了二次降息,这都会对中国利率的定价机制产生影响。此外,降低成本,让各地主动作为是当前的政策导向,银行贷款利率也有进一步下行的可能。

当然具体到房地产领域,虽然此类LPR利率有下行的空间,但也不排除各地在基点上依然会有小幅提高,这样就使得最终的定价利率有小幅上升。不过类似上升带来的影响预计不大,不会造成太多的负担。另外若是银行贷款额度相对充足,对于购房者办理贷款来说其实也是一个利好。

在全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性很小,而且针对优质区域、优质贷款者,不排除后续房贷利率的轻微下调,保持平稳将是主流。后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。首套房贷款的肯定都是没有贷款过的刚需。从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。

他还表示,LPR的降低,对于房地产市场是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。对于购房者来说,刚需购房者,针对当下的优质房源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经限制房价。

四季度有空间和必要调降政策利率

关于后续货币政策走向,温彬认为四季度政策利率(MLF、TMLF)有调降的空间和必要。从外部看,随着美联储今年内两次降息,全球主要经济体央行纷纷降息并重启宽松货币政策,为我国央行降息提供了空间,而且1年期贷款基准利率为4.35%,自2015年10月至今未变,1年期MLF利率为3.3%,自2018年4月至今未变;

从内部看,目前经济存在下行压力,工业生产、投资和消费增速放缓。因此,及时、适度调降政策利率,有利于通过LPR机制直接有效降低实体经济部门融资成本,对于稳定和扩大内需,确保四季度经济运行在合理区间是非常必要的。

此外,另有分析指出,在市场关注LPR报价利率变动的同时,更应关注银行贷款应用LPR的情况。陶金表示,当前新LPR机制仅实施了一个月,尚未完全成熟,且其应用还未得到广泛落实,很多贷款合同并未执行LPR。但随着时间推移和机制日渐成熟,其应用会日趋广泛。

他指出,LPR是针对大型央企等信用条件非常好的企业,因此利率水平处于实体经济部门中的最低标准。更大量的中小微、民营企业所面临的利率水平与LPR在一定程度上是脱钩的,这些利率更多的是银行对企业客户风险的独立评估,这也是降息不能完全发挥应有效果的原因之一。不过,随着利率市场化和货币传导机制日趋通畅,信用利差将呈现稳定趋势,实体的真实利率水平与LPR之间的联系将越来越紧密。


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